第一章 总论 4
1.1项目提要 4
1.2 可行性研究报告编制依据 5
1.3主要技术经济指标 6
1.4项目综合评价 7
第二章 项目背景 8
2.1 物流行业背景 8
2.3地方发展背景 11
第三章 项目建设的必要性及建设意义 17
3.1项目建设必要性 17
3.2项目战略意义 19
第四章  市场分析 21
4.1经济总量水平分析 21
4.2需求市场预测 22
第五章  项目选址与建设条件 25
5.1项目选址 25
5.2建设条件 26
5.3经济社会 29
第六章 物流配送中心总体发展规划 34
6.1总体规划原则 34
6.2功能区划分 35
6.3建设规划 36
第七章 运行管理规划 39
7.1管理结构 39
7.2运行模式规划 39
7.3信息系统规划 40
第八章  节能 44
8.1用能标准和节能规范 44
8.2能源供应现状 45
8.3能源消耗状况 46
8.4项目能耗指标分析 47
8.5节能措施 47
第九章  环境保护 50
9.1编制依据及执行的环境保护标准 50
9.2建设区域的环境现状 51
9.3主要污染源、污染物、控制措施 52
9.4环境保护与综合利用措施 54
第十章  劳动安全、职业卫生 57
10.1编制依据及采用标准 57
10.2生产过程中危险、危害因素的分析 58
10.3劳动安全设计中采取的主要防范措施 60
第十一章 组织机构与人力资源配置 64
11.1企业组织 64
11.2劳动定员 65
第十二章 项目进度安排及项目招标方案 67
12.1项目实施进度 67
12.2项目招标方案 67
第十三章 投资估算及投资计划 70
13.1投资估算 70
13.2资金筹措 74
第十四章  财务预测和评价 75
14.1评价说明 75
14.2财务效益与费用估算 75
14.3利润估算及分配 77
14.4财务盈利能力分析 77
14.5财务不确定分析 79
14.6结论 81
第十五章  社会影响分析 83
15.1项目对社会的影响分析 83
15.2社会适应性分析 83
15.3社会风险与对策分析 84
15.4社会评价结论 84
第十六章  结论及建议 86
16.1结论 86
16.2建议 87
项目工程概况
1、项目名称：中国供销●黄山农产品物流园建设项目。
2、项目性质：新建。
3、建设单位：黄山中合农产品市场有限公司。
4、项目功能定位：项目建成后以农产品交易为主，集批发、储藏、直销、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品批发物流市场。
5、建设地点：项目建设内容位于黄山经济开发区，齐云大道北侧，翰林路(规划)西侧，海宁路南侧，胡东家路(规划)东侧。具体地理位置见图2-1-1，环境保护目标图见图1-6-1。
6、建设规模：根据项目设计方案，建设项目占地面积303325 m2，总建筑面积387586m2。
7、项目投资：项目计划总投资119034.3万元，其中环保投资估算为650万元，占工程投资总额的0.5%。
2.2 项目吞吐量概况
本项目交易物资品种主要为蔬菜、水果、茶叶、土特产、干货调味品、粮油副食以及水产冷冻品等。
根据对黄山市城镇居民家庭对农产品的需求调查，本项目含仓储3000平，仓储量约1000吨以上，其中蔬菜占25%，水果占25%，茶叶占15%，土特产占10%，干货调味品占5%，粮油副食占10%，水产冷冻品占10%。日交易量约为100吨，以大型货车、厢式货车、三轮电动车为主要物流工具，运输车日流量约100车次。
 
 
图2-1-1  建设项目地理位置图
 
2.3 项目建设内容
本项目工程总占地面积303325m2，项目主要分两期建设，总建筑面积387586 m2，其中一期占地面积133662 m2，总建筑面积148560m2。主要建设内容有沿街商铺，拟入驻的有服装、超市、餐饮等；粮油市场；果蔬市场；水产品市场，拟进行冷冻产品的交易；仓库，主要用于存储项目内农产品；品级鉴定中心，进行农产品的检测和控制，确保项目内的产品质量和食用安全；电子结算中心；地下室。二期占地面积169663m2，总建筑面积239026m2，主要建设内容有沿街商铺，同一期相同，拟入驻服装、超市、餐饮等；精品批发；茶叶市场；配送仓储物流加工；粗茶交易区；冷库，对项目内农产品进行冷冻冷藏保鲜；SOHO办公楼，商务酒店(包括农产品展览中心和检测中心)，为客户提供会议、就餐、住宿场所；地下室。
主要建设内容见表2-3-1所示。
表2-3-1  本项目主要建设内容
工程类别 名称 工程规模
  一期 二期
主体工程 沿街商铺 建筑面积36921m2，7栋，均为3层建筑物，拟入驻服装、超市、餐饮等，拟预留A-5#招商餐饮 建筑面积42996m2，7栋，均为3层建筑物，拟入驻服装、超市、餐饮等
 精品批发 建筑面积11310m2，2栋，其中1栋4层，1栋5层 建筑面积11310m2，2栋，其中1栋4层，1栋5层
 粮油市场 建筑面积31711m2，12栋2层，主要进行粮油副食交易 /
 果蔬市场 建筑面积13338m2，1栋1层，高≥8m，拟进行果蔬交易 /
 水产品市场 建筑面积11192m2，1栋1层，高≥8m，拟进行冷冻水产品交易 /
 电子结算中心 建筑面积20250m2，1栋15层，配套物流信息平台 /
 茶叶市场 / 建筑面积104355m2，31栋3层
 粗茶交易区 / 建筑面积5272m2，1栋2层
辅助工程 SOHO综合办公楼 / 建筑面积20088m2，1栋11层，主要用于办公
 品级鉴定中心 建筑面积20088m2，1栋11层，其中包括农产品检测中心、精品农展销馆 /
 商务酒店 / 建筑面积29996m2，1栋18层，包括1-4层为农产品展览中心(包含检测中心)建筑面积14332m2，不配套洗衣机房，
 停车场 地面停车位 539个 930个
  地下停车位 187个 350个
 地下室 9450m2 10900m2
公用工程 给水 用水量701.55m3/d，低区由市政给水管网直供，中高区由位于地下车库的无负压供水设备提供 用水量1309.69m3/d，低区由市政给水管网直供，中高区由位于地下车库的无负压供水设备提供
 排水 室内排水实行污废水合流，污水量467.45 m3/d，流入油水分离器和化粪池后，经处理排入市政管网；室外实行雨污分流，雨水就近排入雨水井后经雨水管网进入市政管网。 室内排水实行污废水合流，污水量898.21m3/d，流入油水分离器和化粪池后，经处理排入市政管网；室外实行雨污分流，雨水就近排入雨水井后经雨水管网进入市政管网。
 供电 市政供电管网供给 市政供电管网供给
 供气 使用压缩天然气 开发区天然气管网集中供气
储运工程 仓储 3000m2 /
 配送仓储物流加工 / 建筑面积3840m2，2栋2层
 冷库  建筑面积6160m2，1栋2层，拟采用氟制冷，建筑类型采用土建装配复合式冷库，由多个小型冷库构成，便于运营租售
环保工程 水污染防治措施 油水分离器、化粪池及污水管网 油水分离器、化粪池及污水管网
 大气污染防治措施 地下车库通风排烟、气系统，废气通过风机引风至小区绿化带集中排放，排风口高度不低于2.5m；餐饮废气由内壁式公共排烟道直排出屋面。 地下车库通风排烟、气系统，废气通过风机引风至小区绿化带集中排放，排风口高度不低于2.5m；餐饮废气由内壁式公共排烟道直排出屋面。
 噪声污染防治措施 采取减震、吸声、隔声，加强绿化等措施，建筑施工、社会生活、交通噪声控制。 采取减震、吸声、隔声，加强绿化等措施，建筑施工、社会生活、交通噪声控制。
 固废污染防治措施 场界四周中央各布置一个垃圾收集点，按一定距离布置垃圾收集箱 场界四角各布置一个垃圾收集点，按一定距离布置垃圾收集箱
 景观绿化 区域内人工景观绿化，绿化率达20% 区域内人工景观绿化，绿化率达20%
2.4主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见下表。

表2-3-1  本项目总体经济技术指标
序号 项目 计量单位 数值 备注
1 总用地面积 m2 303325 约454.98亩，其中一期200.49亩，二期254.49亩
2 计算总容积率面积 m2 399394 其中一期168030m2，二期231364m2
3 建筑占地面积 m2 124251 其中一期57728m2，二期66523m2
4 总建筑面积 m2 387586 其中一期148560m2，二期239026m2
5 容积率 / 1.32 其中一期1.29%，二期1.37%
6 建筑密度 % 40.96 其中一期43.19%，二期39.21%
7 绿地率 % 20 
8 项目总投资 万元 119034.3 
9 投资利润率 % 22.68 
10 所得税(经营期平均) 万元 6748.43 
11 财务内部收益率 % 18.67 所得税前
12 投资回收期 年 8.2 所得税前，含建设期5年
13 财务净现值 万元 33311.18 所得税前
14 财务内部收益率 % 15.21 所得税后
15 投资回收期 年 9.05 所得税后，含建设期5年
16 财务净现值 万元 12135.4 所得税后
17 资本金收益率 % 21.8 
18 利息备付率 - 10.8 偿还期内平均
19 偿债备付率 - 1.33 偿还期内平均
20 总投资收益率 % 24.13 
21 资本金收益率 % 21.8 
22 盈亏平衡点 % 24.3 正常年(计算第11年)